2015年04月03日

アパート投資2

アパート経営雑感

この記事は、昨年末にブログに載せたものである。
どうしても、この記事をブログトップに据えたいので、再度の掲載となった。

本当は、古いブログ記事をトップに据えて、下にゆくほど新しい記事がならぶというようなことができればよいのだが、それができるのか、どうやれば良いのかが分からないので、再度掲載するという手段をとったものである。
注 その後、記事の作成年月日を最近のものにすれば、掲載順序を変更できることが分かった。
再掲載したこの記事は、そのまま残しておくこととした。

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アパート経営に携わっていて、最近、考えることがある。
我が家のアパートも、古くなってきた。
今のところ、メンテナンス、リフォーム等に留意することで、満室経営を維持しているが、やがては、これらのアパートも、さらに老朽化し、収益も、ままならないときが来るだろう。
現に、空室率が平均で2割という賃貸市況であり、いつまでも満室経営を維持できるかは分からない。

空室は確かに多い.
賃貸住宅の供給が過剰だからだ。
だから、必然的に競争が起きる。
競争の結果、アパート経営者は、勝ち組と負け組に2極分化する。
勝ち組になるには、どうしたら良いか・・・・そういうノウハウを売り物にしている商売があるくらい、空室問題は深刻である。

勝ち組と負け組に分化しても、自分は、勝ち組に残れるから大丈夫だ、などと安心してはいけない。
2極分化したところで、空室が多いことには変わりはないのだから、今度は、2極分化の勝ち組の減少という格好をとって、競争という市場原理は、自己展開するのである。
つまりは、勝ち組の中で,競争と分化が続き、その過程で新たな負け組が発生する。

世の中、こうすればアパート経営はうまく行く、満室にするには、こうすれば良い・・・という類の記事や、本が、かしましい。

しかし、これらの記事や本は、勝ち組になった家主が書いたものではないだろうか。
負け組となった家主は、記事を書いたり、本を出版することはないだろう。
私は、こうして負け組になった・・・・・などという本は、書く気にもなれなし、売れることもあるまい。
負け組家主は、静かに賃貸市場から退出してゆくのである。

勝ち組と負け組・・・・この両極端は、新築賃貸と老朽化賃貸の分化と言ってもよい。
供給過剰な賃貸市場にあっても、アパート建築業者は、この新築賃貸の部分で、老朽化賃貸を差別化しながら、商売を行ってゆく余地があるのではないだろうか。

我が家は、幸いに、老朽化賃貸を抱えつつ、満室経営を続けている。
その意味では、勝ち組に属するといってよい。

このブログは、負け組経営への洞察を下敷きにしつつ、勝ち組経営の在り方を模索しているものである。
新築賃貸でない、老朽化賃貸の満室経営の考え方・・・そんなところが、このブログの目的となっている。

ところで、空室問題は、いつまで続くのであろうか。
空室問題、供給過剰問題は、簡単には解消されず、当分、続くと思う。

理由の一つは、少子化の進展である。人口減少である。
これに対して、人口は減少しても、世帯数は、人口ほどに減らないから、大丈夫だという説もあった。
私も、その説に、一縷の望みを託した。
しかし、現在は、そんな説も、全く説得力を欠くほど、人口は減り、世帯数も減ってしまった。

理由の二は、アパートが不動産であり、市場から姿を消す老朽化まで、時間がかかることである。


また、家賃には、下方硬直性があるから、大丈夫だという意見もある。
下方硬直性とは、家賃が下がることについては硬直性があるという意味である。
家賃は、なかなか下がらないということだ。
確かに、その通りだと思う。
我が家も、バブルが弾けていたのに、家賃水準がそれほどに下がらないので、この下方硬直性なるものの効果を享受していた時代があった。
ありがたいことだと思っていた。
ローン金利は、不景気によって下がるのに、家賃は下がらないのだ。
必然的に、手残りは増えるのである。
おいしい話であった。

しかし、今は、違う。
20年前にバブル崩壊があった、
その後に、バブル時代に建築された大量のアパートが供給過剰として市場を圧迫し始めた。
最後に、リーマンショックが来た。


 ・バブル崩壊
 ・賃貸住宅供給過剰
・人口の変化(少子化、世帯数減少、人口減、老齢化)
 ・リーマンショック

これらのクワルテットパンチによって、家賃の下方硬直性神話は、崩れたし、満室経営の神話も崩壊したというべきである。(ダブルパンチ、トリプルパンチという言葉は良く聞くが、クワルテットパンチという言い方は、あまり聞かない。クワッドパンチという言い方はどうだろうか。間違った用法・用語だったら、お許しあれ。)

また、マイホームの価格低落及び低金利によって、アパート家賃程度でマイホームが取得できるようになってきている。
特に、地方は、マイホーム価格も安いから、マイホームローン負担も少なくて済む。そうすると、アパート家賃を払うくらいなら、マイホームを購入しようということになる。逆に、東京などは、マイホームが高価だから、マイホームローンより、家賃の方が安いので、まだ、ましなような気がする。
現に、我が家が経営するアパートにも、マイホーム取得を薦める不動産業者が、チラシを片手に出入りしている姿が見える。
こうして、空室は増えて行くことになる。

現在、我が家は、幸いに満室経営を維持しているが、こんな厳しい賃貸市況だ。
我が家の満室経営も陰ることがあり得る。
そのとき、どうするか・・・・が問題だ。
その時が到来してから思案を始めるのでは、アパート経営失格である。
先を見て、対策を考えるのが経営だと思う。

本日は、その点について、想いを馳せてみよう。

このブログでは、極めて慎重な主張をしている。
しかし、私は、本来、慎重居士であるわけではない。
時によっては、周囲が心配するほど、ホイホイと腰を上げ、投資に励むこともあるし、励んだこともある。
実は、私は、過去、20回以上の不動産取引を行ってきた経験があるが、今回は、やはり慎重にならざるをえない。

その理由を整理してみた。


1 アパートの収益低減について・・・88低減論理・新築プレミアム・老朽化ディスカウント

別のところでも書いたが、バブル以前は、土地さえあれば、建築費の全額を借入で賄ってもペイした。
しかし、そういう、おいしい、甘い時代は、去った。

土地さえあれば、建築費全額をローンで賄っても(フルローン)、確かに、新築当初は、十分にペイする。
これを新築プレミアムとでも言っておこう。
しかし、新築プレミアムは、せいぜい10年しかもたない。
問題は、そのアパートが老朽化し、新築プレミアムが失せたときだ。

現在は、空前の空室の多い時代だ。
空室率は平均で2割。
大空室時代・・・と言ってよい。

こんな時代にあって、老朽化したアパートの家賃は、当然のことながら、減額せざるを得ない。
減額しなければ、入居者が来ないからだ。

アパートが老朽化し、収益(老朽化ディスカウント)が逓減する。
しかし、ローン返済金額(固定金利のローンの場合)は一定なのだ。

減らない返済に対して、減った収益が対峙する。

では、どの程度、家賃収益が逓減するのだろうか。
その程度を示す理屈を、88逓減論理と名付けてみた。

私の経験又はネットの不動産サイトを見ても、1室当りの家賃は、老朽化に伴って、必ず低下する。低下率は、20年で2割程度だ。
老朽化したアパートの一室当たりの家賃収入は、新築当初の8割に減じてしまう。

もう一つ、老朽化に伴う問題がある。
それは、空室率の増加である。
平均的に、2割程度の空室は、ざらに存在する。
稼働率は、8割ということになる。

1室の家賃が8割に減じて、アパートの稼働率が8割ということは、・・・・
8割×8割=6割4分
つまり、新築時の家賃収入の6割~7割程度に収益が減ずるということである。
先に述べたとおり、ローン返済金額は変わらない。

これが、88逓減論理と呼称した実態である。

註 
この記事を書いた時点から数年が経った。
事態はより深刻化しつつあるようだ。
家賃が8割に減り、稼働率が8割に減ずるから、88理論などとネーミングしたのだが、家賃は7割に減り、稼働率も7割に減じつつあるのが、現在ではあるまいか。
88理論は、昔の、良き時代の想い出になりつつあり、77低減理論が当てはまるのが現状ではあるまいか。
そんな危機感を昨今は持っている。
幸に我が家のアパートの入居率は、現在のところ、10割であり、満室ではあるが、家賃水準では苦戦せざるを得ない。

尤も、こんな供給過剰な貸家・アパートでも、新築物件は、やはり人気があり、それなりに善戦している。しかし、それは、新築後の数年間のことであり、新築プレミアムは長続きせず、やがて88低減理論や77低減理論の澱みに足掻かざるをえないのではないだろうか。

この記事では、88低減理論を前提に書いているが、その後の変化を考えれば、あちこちと書き直さなければならないのだが、まずは、この「註」を以って、補筆とさせていただきたい。

以上で、註としての補筆を終え、本論に戻ろう。

ところで、これらの逓減率データは、不動産サイトにアクセスして、自分で検証してみることが必要だ。
空室率などは、地域によっても変わるから、自分の手で検証しなければならない。
ホームズやアットホームなどの不動産サイトにアクセスすれば、こうした基礎データを収集できる。
さらに加えて、老朽化に伴うメンテナンス、補修費用の増加が加わる。
税務申告の際の減価償却費も無くなる。

こんな事情で、6~7割に減少する収益に、減少しないローン返済が重なるのだ。

2 サブリースによる家賃保証・・・・家賃保証神話

収益低減のリスクに対して、家賃収入の安定化を謳う商品が宣伝されている。
家賃保証などといっているが、サブリースというのが、正式な呼び方である。

サブリースとは、家主がサブリース会社にアパートを賃貸し、そのサブリース会社が他の者に転貸するという構造をとるシステムである。
併せて、家主が家賃収集等の管理やメンテナンスを頼むもことが多い。

このサブリースには、実は、大きな問題がある。

もともとサブリースは、転貸であって、家賃保証を目的とするものではないが、こんな時代にあって、各社とも、「家賃収入の安定化」を宣伝している。
もしかしたら、88低減論理を回避することができるかもしれない・・・・そんな淡い期待を、サブリースに寄せる。
アパート経営に携わる者としては、サブリースによる「家賃収入の安定化」があれば、願ってもないことである。
しかし、世の中、こんな旨い話はないものだ。
調べてみれば、これはとんでもない大ウソであることが判明する。
家賃保証神話とでも言っていいだろう。

その理由は次の通り。

○サブリースは借家法の適用がある。

借家法は、借主=サブリース会社、の保護を目的として制定された法律である。
たとえば、借家法では、借主の家賃減額請求権というものを認めている。
家賃7万円で契約していても、それが世間相場に比べて不当に高いなら、借主は家賃減額請求権を行使できる。
借主は、悪徳な家主からの、バカ高い不当な家賃請求を拒否できるというわけだ。
借主は保護され、悪徳家主の横暴は抑えられる。
めでたし、めでたし・・・といったとこころではある。

しかし、家主にとってはたまったっものではない。
たとえ、借主=サブリース会社 が、7万円の家賃を、オーナーに保証していても、それが不当に高いと思えば、借主(サブリース会社)として家賃減額請求権を行使できるわけだ。
この場合、サブリース会社が、横暴な家主から保護すべき弱者であるかどうかは疑義がある。
しかし、借家法は強行規定であって、たとえ当事者間でどのような契約があろうと、それが、借家法に抵触すると、当該部分の契約条項は無効になってしまうのだ。

つまり、サブリース会社が、家賃減額請求権を行使しないというような特約、或いは契約期間中は家賃の減額をしないという特約があっても、それらは、借家法の強行規定に反するから無効となるのである。

そんなバカな・・・・と思うこと勿れ。
最高裁判例でも、サブリース契約における借主の家賃減額請求権は肯定されている。
もっとも、わずかの金額で借主の家賃減額請求権の行使が許容されるとは思わないが、少なくとも、家賃保証などという「保証」には、こういう問題があることを承知しておかなければならない。
つまり、サブリース会社が、いくら旨いことを言っても、借家法に触れれば、保証していた家賃を減額できることとなる。
これでは、オーナーにとって、家賃の安定的な収入を期待することはできない。
サブリースが、家賃収入の安定化に資するなどと言うのは、この点に関する限り大ウソだということになる。
もっとも、大手の会社が、家賃減額請求権を行使したら、その会社の信用はガタ落ちになるから、会社としては、家賃減額請求権の行使は極力控えるだろう。

それに、減額請求権などを行使しなくとも、2年ごとの家賃見直し(多くの場合、2年ごとに家賃改見直しを行う)のときに、減額すれば済むわけだし、家主と協議不調なら、サブリース契約を解除すれば済むだけの話である。

家賃保証は、決して安定的なものではないことを自覚しておくべきである。

ここで、2年ごとの家賃見直しについて、詳説してみよう

サブリース会社は、家賃の「30年一括保証」などと宣伝しているが、実は、家賃額は、2年ごとに見直すこととなっている。
契約によっては、当初の10年程度は、見直しがないような条項があっても、10年後は、2年ごとの見直しとなる。また、10年より前であっても、保証家賃が不当に高額な家賃となった場合は、減額請求を受けることになることには変わりはない。

見直しのときに、サブリース会社が家賃引き下げを要求してきた場合、家主が拒否すると、どうなるか。
家主にすれば、従来どおりの家賃を保証してくれないと困るわけだ。

この問いに関する答えは、簡単である。

上述のとおり、協議不調により、サブリース契約の解約ということになる。
つまり、家賃保証は、これにて、終了ということになる。
サブリース契約解約となってしまっては、家賃の安定的確保とは、ほど遠い結果となる。
サブリース会社に対して、横暴だと文句をいったところで、家主には、何の権利もない。

加えて、入居者が交替するときのメンテナンス工事等について、サブリース会社に委託しなければならないなどの、サブリース会社に有利な条項も盛り込まれている。
家主は、サブリース会社の行うメンテナンス工事費が高いと思っても、文句が言えないのだ。
本来なら、複数の業者から見積もりを取って、業者決定を行いたいところだが、それができず、サブリース会社のいいなりの金額を負担せざるを得ない。
結局、家主は高い工事費、メンテナンス工事を負担し、挙句は、家賃保証解約の憂き目をみることになる。家主の立場は、極めて弱い立場なのである。

サブリース契約書を良く読むと、その他、多くの家主に不利な条項が、それと分からないように忍ばせてある。

サブリース会社の実績をみると、入居率95%などと入居率の高さを誇っているものが多い。
思わず、本当に、そんなに入居率が良いのか、疑問が湧く。
そんなに入居率が良いなら、大空室時代などといって、入居率の低下を恐れる必要はないではないか・・・・サブリースも捨てたものではないかもしれない・・・・と、そんな期待が改めて頭を持ち上げる。
懇意にしている街の不動産会社に聞くと、そんな高い入居率は考えられない、きっと何にか入居率算出に操作や、からくりがあるのではないかと疑っている。

入居率の高さには、何か理由があるはずだ。
その辺の事情について、思いを巡らせてみよう。

理由の一つは、入居率の低い、古いアパートは、協議不調により、サブリース契約から脱落して行くことにあると思う。
要するに、入居率の低いアパートは、サブリース契約から淘汰され、残っているのは、入居率の高いアパートにみということになる。
だから、家賃保証神話だと言っているのだ。

理由の2は、内装等のリフォームに金をかけることが挙げられる。
サブリース会社の儲けにもつながるので、経費をかけて、リフォームを行う。
入居者の食指を誘うわけだ。

理由の3は、サブリース会社の宣伝力、ブランド力だと思う。

○定期借家によるサブリース契約の採用

また、借家には、定期借家というものもある。
借家法が、あまりに借主保護に偏っているため、そこを改めたのが定期借家だ。
定期借家では、家賃7万と契約したら、契約期間中は、家賃の減額はできないこととなっている。この点が、借家法と大きく異なっている。
家賃収入の安定化という意味では、願ってもない話である。

以上のように、定期借家に基づくサブリースなら、確かに家賃収入の安定化につながる。
しかし、定期借家によるサブリース契約というのは、見かけない。

調べてみると、日本賃貸不動産管理協会という公益法人が、サブリース契約のひな型を用意している。

一度、入手して、研究してみると良い。

その中に、定期借家によるサブリースのひな形もある。

実は、驚いたことに、サブリース会社のセールスマンが、定期借家によるサブリースなど知らないということがあった。
そんなことすら知らずに、セールスをしているのだから、驚くほかはない。
実は、先に言及した借家法に基づくサブリースにおける家賃減額請求権の判例すら知らないという有り様であった。

家賃保証は、その実態が知られないまま、まことしやかに横行している。
家賃保証神話といっても良いだろう。

3 20年後のアパート経営

新築プレミアムは、やがて老朽化ディスカウントに遭遇することになる。
その率は、上記の88低減論理で説明がつく。

ローン支払いは、金利固定ローンを使えば、一定であるから、これをグラフに描けば、横(時系列)に伸びる水平線となる。
これに対して、家賃収入の方は、88低減論理が働いて、新築プレミアムから老朽化ディスカウントへ向けての右下がりの線となる。
水平な返済の線と右下がりの家賃収入線の噛み合わせ方が、問題となる。

困るのは、家賃収入線が、返済線を突き抜けて、下がってしまうことだ。
このことは、家賃収入では、返済すらできないということを意味する。

バブルが崩壊して20年が経つ。
かっては、土地さえあれば、フルローンでも、アパート経営はOKであった。
しかし、現在は、時代が変わってしまった。
土地があっても、フルローンでは、アパート経営が心配な時代となった。
土地があって、しかも、建築費の相当部分を自己資金で対応しなければならないのだ。
時代は、変わったのだ・・・・と、つくづく思う。

既存アパート購入なら、土地代金に相当する部分は、当然に自己資金で賄わなければならないし、その上、建築費の相当する部分の相当額を自己資金で賄わなければ、安定的な経営は無理だろうと思う。

バブル当時、過大なローンで建築されたアパートの、新築プレミアムの時代は、既に過ぎ、現在は、老朽化ディスカウントに見舞われているわけだ。
家賃収入線が返済線を下に向けて突き抜け、返済に窮している。
だから、売却に及んでいるケースが多い。

これが、老朽化したアパートの現実である。

88低減論理は、新築時又は購入時から、見通しておくべきものである。

4 88低減論理に基づく資金計画

88低減論理に基づく、資金計画は、どのようにあるべきか。

資金計画としては、次の2つがある。両者の併用は、さらにベターだ。

① 自己資金の投入
自己資金が貯金できていれば、それを投入する。 日頃の貯金が大切となる。

② 新築プレミアムで、繰上げ返済をして、アパートの老朽化に備える。
新築時の繰り上げ返済により、老朽化時との収益の平準化をはかろう とするものである。新築時の収益の相当部分は、可処分所得にはならない。

③ 自己資金がない場合は、2棟のアパートで1棟のアパートにするとい うことが、窮余の策として考えられる。
1棟のアパートの新築のために、別の1棟を売却して、自己資金を得ようとするものである。
尤も、アパート不況の、この時節に、アパートなどは売りにくいかもしれない。
その場合は、建物を壊して、更地にして売るしかない。

ちなみに、入居率が5割に満たない老朽化したアパートを売却しようとした家主が、結局、買い手がつかず、未だに、儲からないアパート経営をしている例もある。
また、買い手がつかないので、建物を壊して、更地にして、売却した例もあった。
どうやら、更地にした方が、売れ足は早いようである。

④格安賃貸物件を購入する。
中古となった賃貸物件は、空室率の上昇と家賃低減率の上昇によって、極めて収益率が悪くなるのは、前述(88理論)のとおりである。
家主の中には、多額のローンを抱え、収益率の低下に伴って、ローン支払いもできなくなる場合もある。
特に、バブル期に建築されたアパートなどは、建築後20年は経っており、収益の低下は著しいものがあるのではないか。

そんな物件の中には、極めて安い価格で、売りに出されたり、競売に付されるものもある。

値段が安ければ、こうした物件の中には、購入しても、ペイするものもある。

では、どのくらい価格なら、ペイするかどうかの目安となるであろうか。

88理論によれば、収益は新築当初の6-7割に低下しているのであるから、これらの物件は、新築当初の価格の5割程度が目安ではないだろうか。
いわば、新築当初の半値に近い価格である。
建築後20年も経てば、建物価格は減少し、土地価格だけということも考えられる。

そんな半値レベルの格安物件は、競売等には出物があるかもしれないが、競売は、素人が手にするのは、危険だから避けた方が良い。

要するに、半値物件の取得は難しく、かつ、危険でもあるので、この選択肢は現実的ではないように思える。

競売は危険だなどと消極的なことを言っていたら、物事は展開しないという意見もあるだろう。
しかし、老家主としては、そんな意見には与することができない。

敢えて、競売物件にこだわるなら、競売物件を扱い慣れている業者に落札を依頼し、一般物件として、当該物件を購入することも考えられるが、ここでも信用の問題等があることを忘れてはいけない。

この辺の厳しさを示す、最近のメールマガジンの記事を紹介しておこう。
以下は、メールマガジンからの引用である。

「昨今の融資状況を鑑みると総額の3割程度の自己資金が必要になるケースが多いです。
一時期はそれほど高い年収でないサラリーマンの方であっても全額フルローンも可能という時期がありました。しかし、現在は、土地をお持ちでも事業費全額のローンが難しい場合があります。」

「「企画は【希望的観測】ではなく【トホホ】で考える」

「大家さんはもちろんのこと、建築営業マンは特に銘じてほしい。
アパ・マンを企画する時、家賃や金利、礼金などの一時金など凡ての設定項目を甘く見てはいけない。
なぜなら、実際にその通りにならない計画がほとんどだからで企画の目的は【希望的観測】をすることではなく、【限界点】を見極めることだからだ。」。(「金持ち大家さん」の日めくり金言集! No.241)

「私が企画をする場合、
  ・金利⇒高め、 11 年目以降は6%
  ・家賃⇒相場より5~10%低め、家賃は一定で上昇なし
  ・一時金⇒敷金、礼金はもちろんのこと、更新料なども見込まない
このような条件下でも、経営が成り立つ事業を煮詰めていく。
しかし、実際に建築して入居者を募集するときは、相場より1割高く入居者を決める努力をし、実際にそのようにするのである。」(「金持ち大家さん」の日めくり金言集! No.241)

「夢ではなく現実を語れ:
あなたがもし営業マンだったら、大家さんには、夢ではなく現実を語ってほしい。
なぜなら、すべての責任は大家さんが負うことになるからだ。
あなたが尻拭いをできるわけではないのである。
あなたが夢を語って、アパートを受注する限り、ダメな経営者をたくさん製造していることに早く気付いてほしい。」(「金持ち大家さん」の日めくり金言集! No.242)

ここからは、引用ではなく、老家主のオリジナル記事である。

アパートの期待される収益率とは、なんパーセントが期待水準かとういことを考えてみた。

自己所有地にアパートを建てた場合・・・・
建物が20年もつとすれば、建物の減価は1年で5%とということになる。
家賃収益が建築費の5%しかないとすれば、そのアパートは全くペイしないということになる。
    
     収益÷建築費・・・・・建築費ベース利回り

しかし、土地を保有している地主が、自らの所有する土地にアパートを建てるのなら、その土地代を含めた価格を分母としなければならないので、収益率はさらに下がることになる。

     収益÷(建築費+土地価格)・・・・総価格ベース利回り

実際には、建築費ベースで10%程度しか出ないようだ。
これでは、建築費ベースではペイする可能性があるが、総費用ベースではペイしない。
また、88理論による収益低下を考えれば、将来的には、建築費ベースでもぺいしないことも考えられる。

5 88低減論理に対する経営努力

老朽化しつつあるアパートは、経営努力を怠れば、稼働率は下がり、家賃の低減も加速する。
実態を見ても、家賃は、2割近く減じている。
空室率は、2割が平均的水準だが、中には、経営努力によって、満室を維持している例もある。

経営努力を省けば、満室経営ができるとは思えない。

その努力とは・・・・

①旬の時期を逃さない
3月末の退室は、4月中に客付けをしないと、空室が長期化する。

②迅速なリフォーム
そのため、退去後のリフォームを迅速に行う。

③先付け募集
リフォームが完了してから、ネットに載せるのではなく、3月中に、4月中旬入居可というように先付けで募集をかける。

④不動産屋さんとの連絡を密にする。
メールを送ったり、ホームページ、ブログ等で意思の疎通を図る。
その他、諸々の配慮をする。

⑤値下げ利得
5万円の家賃を1千円下げると、2年契約なら、2万4千円の損失になる。
家賃を下げないで、空室期間が1月増えれば、5万の損失となる。
2万4千円の損失と5万円の損失が対比される。
どちらが得か?
2万4千円の損失の方が、得なのだ。
結局、値下げには、上記のような利得があるということだ。
家賃を下げても、早期に入居者を得た方が得なのである。
これを値下げ利得とでも言って良いだろう。

ただ、値下げ利得という考え方には、ひとつ泣き所がある。
それは、当該アパートの他の部屋の家賃逓減への連動を誘うということである。

他の部屋にお住まいの方から、私の部屋も、同様に安くしてくれという要求があった場合、その要求を無碍には断れない。
この場合、いろいろな対応の仕方はあるが、即刻、値下げに応ずる、次回の契約更新時からの家賃値下げなどの解決策がある。

しかし、大切なことは、この家賃低減の連動なるものは、所詮、一時期のものに過ぎないということだ。
正直言って、結局は、家賃低減は連動することになる。
一度、連動して、家賃水準が、平準化されれば、その後の連動問題は、僅少な金額の問題となり、十分に対応が可能となる。

中には、空室対策として、家賃値下げを考えるのは、能がないという輩もいる。
しかし、バカも休み休みにしてくれと言いたい。
家賃を下げることを恐れていては、満室経営はできないし、空室期間中の家賃逸失利益を考えれば、多少の値下げを厭ってはならない。
ただし、家賃値下げの前に、リフォームなど必要な手をキチン打つことが前提である。

もっとも、家賃を下げた結果、入居申込みがすぐあるのだが、最近は、入居時期がかなり先で、契約まで1か月以上の期間が空く場合がある。
つまり、事実上、1か月分のフリーレントを家主が強制されることになる。
このことも困った問題だが、もっと困るのは、入居申込みをキャンセルされる可能性があるということである。
入居募集には、旬(例えば、4~5月)というべき時期がある。この旬の時期を過ぎた時点で、入居申込みがキャンセルされると、旬の時期を徒過しているだけに、以後の入居者募集に苦戦することがある。
そこで、せめて契約だけは取り交わしておいた方が良い。できれば、敷金等を受領しておいた方が良い。
もし、契約ができないなら、入居募集を続けても良いのではないだろうか・・・・と思っている。

家賃は、地域の平均をみると同時に、地域最安値に注目することが必要である。
決して、地域平均相場だけを考慮してはならない。

不動産屋さんは、どうしても地域平均相場から発想する傾向がある。
これに対して、我が家は、地域最安値から出発するので、どうしても意見が異なる。
だから、家賃設定は、不動産屋さんとも相談しても良いが、基本的には、我が家は、自分で決定している。

ネットの時代だから、不動産屋さんも我が家も同程度のデータを持つことができるから、家賃設定の判断を家主が行っても支障がない。


⑥家主リフォーム
リフォーム工事は家主自らが行うこととする。
その理由は、経費が極めて安く上がり、節約したお金を家賃低減に向け、値下げ利得の原資とすることができる。また、家主がリフォームを行うので、迅速にできるという利点があり、旬を逃さないようにすることが可能となる。

以上のような努力をしなければ、満室経営はできない。
いつまで、満室経営が続くものか・・・・・周囲にはためいている入居者募集の幟と林立している空室あり看板を見て、嘆息している。

⑦募集看板

当然のことながら、入居者募集看板やのぼりを掲出する。
不動産屋さんには、これらのPR用品が用意されている。

あるとき、意外なことに気がついた。
「ご近所さん」からの入居申込みが多いのである。

だから、入居募集看板やのぼりの掲出は有益である。

しかし、入居者募集看板は、そのアパートに空室があるということを公開するのであるから、泥棒や犯罪の危惧がないわけではないが、そんなことを言っていたら、この空室時代に、入居者募集はできないと知るべきである。

実は、我が家では、「ご近所さん」を対象に、不動産屋さんで用意している募集看板とは別に、自分で作った募集看板も掲出している。

パソコンでA4で印刷したものを、数枚、貼り合わせ、大きくし、最後に、ラミネート加工をして、これを透明なプラスチック板に挟んで、出来上がりというわけだ。
数か月、もてば良いのであるから、この程度の作り方で十分である。

家主自作の看板は、不動産屋さんの看板とは違った、風情が生まれる。
間取りや、家賃は、不動産屋さんに問い合わせてください・・・・として、自作看板には記してはいないが、検討事項ではある。

6 出口戦略

次に、アパート建物寿命の延命策も尽きて、建て替える時のことを考えて置こう。
いわば、出口戦略である。

転居交渉が始まる。
ゴネられたら、大変だ。
引越し代、転居先の紹介、転居に伴う敷金、権利金、仲介料などの負担の問題が出てくることがある。
相当の引っ越し代を払わなければならない場合もあるようだ。
転居対策は、入居者の個性もあり、どのように展開するか分からない。
信用のおける不動産屋に頼むのが良いだろう。
この場合、その不動産屋の儲けとなるような配慮が必要だ。
儲けがないなら、熱が入らないものだ。

②売却
たとえ、一人でも入居者が居座っていると、その間は、アパートの稼働率が、その一人のみということになる。
家賃収入は、1人分だけなのだ。
その入居者にゴネられて、この期間が長く続いたら、ものすごい損失となる。

めでたく、転居してもらって、全世帯空室となったとする。
やれやれ、これで売却できると喜べるわけだ。
しかし、極度に老朽化したアパートの買い手など、そう滅多に居るものではない。
売値を下げざるを得ない。
仕方ない、安くても良いから売るか!・・ということになるだろう。

ところが、買値に比べて、余りに売値が低いと、投資としては、売却の時点で大損を発生させることになる。
売値と購入以来の家賃収益を合算したら、買値に届かず、大損が露呈する。

買値を5000万、今までの家賃収益を500万、売値を3000万と仮定する。
このケースでは、売主の収入は、500+3000=3500万である。
ところが、買値5000万を投資しているから、差引で1500万の損失となる。
大損ということになる。
ローンを背負っている場合は、ローンだけが残ることもあり得る。
アパートを売却してしまったので、家賃収入は1円もない。
しかし、ローンのみが残ってしまって、アパート経営を続けなければならないことになる。
家賃収入なき返済・・・・・これは、きつい。
返済が滞れば、他の財産をも充当する破目になる。

また、入居者への転居促進のための引っ越し代支払い等が多い場合は、損失はさらに膨らむことになる。
なお、転居促進策として、定期借家契約を使う手もある。検討すると良い。

こうした厳ししことも、予め想定しておかなければならない。


③既存ローンの清算
老朽化して、建て替える必要があるときに、その老朽化したアパートに未だローンが残っていたのでは、困ってしまう。
まず、残債を支払い、ローンを無くしてから、建て替えのためのローンを起こすことになるだろう。
アパートは20~30年ローンが多い。
例えば、30年ローンの場合、30年経過した時点で、建て替えるなら、既存ローンは、返済が完了しているから、既存ローンがお荷物になることはない。
しかし、これが、20年後に、建て替えなければならないとすると、既存ローンの残債は残っており、建て替えのための新規ローンを起こせない。
新旧合算したローンということも考えられるが、担保の問題、返済能力の問題など、悩ましいこともあるだろう。
しかし、自己資金があれば、この問題はクリアできる。
かってのように、ローンで物事を全て回して行くばかりが、選択肢ではない時代となったことを銘記するべきではないだろうか。

自己資金が用意できない場合は、別の資産を売却して、その売却代金をもって建築費に充当することも考えられる。しかし、この場合、新築アパートは増えたが、土地が減ったなどという、総資産の目減りを招来することを忘れてはならない。

事情は異なるが、今回の東日本大震災では、ダブルローンの問題が発生している。
ダブルローンの問題を抱える方々の苦衷たるや、同情を禁じえない。

別の記事でも言及したが、改めて、震災の問題を検討しておく必要ががある。

東北の地震の後、首都直下型地震、東海地震、東南海地震などが発生する恐れが高いといわれている。
今回の地震でも、浦安などで発生した、液状化による建物の被害は大きい。
まして、首都直下型の地震発生の確率は、極めて高くなっている。
かっては、30年以内に首都直下型地震が起こる確率は70%といわれていたが、最近では、その確率は98%などいう説も見出される。

いつものことだが、こうした危険性への言及は、不安を煽るからというような理由で、あまり喧伝されず、いつのまにか忘れられてゆく。

首都直下型地震は、必ず、必ず、起こる・・・・のである。

ところで、このブログのテーマではないが、危機に対する備えの甘さは、我が国の最大の泣きどころではないだろうか。
福島原発の事故の際に、我が国は、偵察用のロボットを持っていなかった。
放射能があっても、無人ヘリや無人飛行機があれば、状況の把握ができたはずである。
これが、技術大国の実態かと嘆かわしくなるのは、私一人ではあるまい。

こんな余談をするのは、首都直下型地震に対して、備えをするのは、我が国の従来の体質では不可能であり、結局、できることは自分で行っておくということに矮小化せざるをえない。

ちなみに、我が家では、家庭用自家発電機、飲料水100L、テント、灯油(燃料)50Lその他の防災用品を常時保存している。
こうした、個人レベルの自衛以外に、首都直下型地震への備えは期待できないかもしれない。

話がひどく脱線してしまったが、上記のようなことを考えると、アパート投資は、首都直下型地震の後にした方が良いのかもしれないというような気がする。
震災によって、アパートの供給過剰も解消されることも考えられる。
いわば、アパート不況のリセットが行われるかもしれない。

こうした自衛策以外には、思いつかない。

もちろん、アパートの地域的分散による震災被害の分散なども考えておかなければならない。
また、ノンリコースローンなどの利用もリスク対策にはなる。

こんなことから、アパート投資を、首都直下型地震の到来以降にするべきだと考えている。
言い方は悪いが、首都直下型地震によって、アパートの供給過剰の問題はリセットされると思う。

ああだのこうだの悩むのは、一方で、新規アパート投資を行いたいという希望があるのに、他方、もろもろの状況は、その希望を阻むものばかりで、両者の相克に悩んでいるといのが実際であろうか。

7 老朽アパートの延命

老朽化したアパートは可能な限り、延命策を講じ、収益の確保を図ることは当然である。
なんでも、かんでも既存の老朽化したアパートを取り壊し・新築を行うというわけではない。
メンテナンスにもよるが、税法上の耐用年数とは、比較にならないほど、建物の寿命は長く持つ。

最近では、住友林業などで、「新築そっくりさん」などといって、新築した場合より、はるかに安い金額で、リフォームしてくれるというような商品も用意されている。
ただ、残された寿命が、「新築そっくりさん」によって、どのくらい延びるのかは、分からない。
再建築より劣るのは確かであろう。

また、家主が大工さん相手に、個別の箇所ごとにリフォームを頼んで行くことも考えられる。

しかし、そうした努力を重ねても、もうどうにもならない時節は、必ず、到来する。

そのときは、建て替えなければならない。
ただ、できるだけ延命させて、収益を上げ続けることが必要だ。

以下に、アパートの収益の時系列的な推移・・・・収益の低減について整理しておきたい。

8その他

他の部分で言及した事項で、役に立ちそうな記述を引用しておこう。
何かの参考になるかもしれない。

(1)今は良くても・・・

特に大切なことは、建築当初の収支ではなく、新築当初の魅力が失せた老朽化した時点での収支である。つまり、将来の収支の見通しが大切だ。
今が良ければいいのさ・・・・ではなく、将来が駄目なら、今が良くても駄目なのさ・・・ということである。

(2)アパートの間取りの検討・・長期的視点  ワンルームは不可 2DK
     
かっては全盛を極めていたワンルームが、今や供給過剰となって、多くの家主はワンルームの空室を抱え、困っている。
近隣に大学があるとか、駅に近いなどの立地に恵まれない限り、ワンルームは避けるべきだ。(建築業者は、ワンルーム企画を持ってくることが多い。ワンルームは建築費が稼げるからだ。また、建築後の空室など、業者は知ったことではない。)

バブル当時は、ワンルームが最も儲かったのだが、その後の時代の変化で、需要がワンルームから、より広い部屋へとシフトしてしまっている。

また、ワンルームに限らず、アパート全体としても、供給過剰なので、部屋には、安くて、広くて、きれい・・・・というような差別化が求められる。
  
○安くて、広くて・・・
1LDK→2DK→2LDK・・・・という具合に、需要は広い間取りにシフトしている。
2LDKあたりが、将来的に求められるのではないか。
安くて、広くて・・・がキーワードになるのだ。

しかし、安くて、広い・・・は、相反する要請である。
広ければ、建築費が嵩み、家賃を安くはできないからだ。
しかし、これからの時代、相反する要請を両立させるのは、自己資金の投入(より少ないローン、返済負担)と家主リフォームではないだろうか。

安くて、広い・・・・を両立させるのが、経営というものだと考える。

実は、「安くて、広い」・・・だけでは、足りない。
そのうえに、「きれい」・・・が追加される。
我が家では、もう一つおまけに「洒落ている」を加えている。

要するに、「安くて、広くて、きれいで、洒落ている」ということになる。
そこまでしないと、アパート経営はできない。

(大切なテーゼ)
ワンルームは、家賃を下げても埋まらない。しかし、2LDKは、家賃を下げれば埋まる。・・・・・ここがポイントだ。○きれい
新築時は家賃も高く、客付けも良いが、築10年経ったあたりから、新築の魅力は失せ、家賃低減と空室に悩むことになる。アパートは40年以上もつものだから、こうした長期的見通しが必要となる。

○洒落ている
きれいといえば、病院の白さは清潔で、きれいである。
しかし、病院のような、味気のない、きれいさでは、空室は埋まらない。
「きれい」は、当り前であって、その上に、洒落ていなければならない。

以下は、アパート経営に関する、あるメールマガジンからの引用である。
「目の覚めるような白に注意」
「部屋の色はただ、真っ白にすればいいというわけではない。
目の覚めるような白を使うと、逆に「疲労感」や「イライラ感」を感じるようになってしまうことがある。
そこで、壁のクロスにベージュやアイボリー系の「白」を使うと、「安らぎ」や筋肉の緊張をほぐす効果が期待できる。」
また、アクセントウォールといって、壁の一部の色を違えることもある。

(3)長期固定ローン

築10年経過したころから、新築の魅力は失せ、家賃低減と空室率に悩まされ、メンテナンス経費増加にも挟撃されることになる。
その時期に、ローン金利が変動で上昇したのでは、目も当てられない。
変動金利は、例え、現在の金利が安くても、将来、変動するので、勧められない。
○ローン支払いは減らない、
○家賃収入は減る、
○空室は増える
○メンテナンス経費は増加する・・・・・では、たまったものではない。

だから、長期固定ローンを採用し、できることなら、10年後以降に利率低減するようなローンが望ましい。(この種のローンは、銀行ローンではなく、生保ローンにあるようだ。)

(4)最近のメールマガジンからの引用

私は、アパート経営に関する、多くのメールマガジンを購読している。
その中には、アパート経営を煽り、それを商売にするものもあれば、地道なものもある。
最近、気になった、真面目なメールマガジンの一節を引用させていただく。

(アパート経営で成功する人・失敗する人 竹末治生)
「これからの賃貸は並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。新築であろうと2~3回転すれば並みの物件です。それほど、日本には物件がタブついているということ。現実に、日本の賃貸市場では賃貸物件が2183万戸もあってその内、空室が409万戸もあるのです。まず、この現状を自覚して頂きたい。

管理会社に不平を言っても始まりません。
これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。

そうだとすれば、家主自身が自立しなければ
空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。」
以上が、引用である。


以上、メールマガジンの引用をした。
共通していえることは、空室問題の深刻さを指摘し、家主自身が、不動産屋等を頼らず、自分で工夫する必要を主張している。
煽るどころか、かじかむような話が書いてある。
これが真実である。
私は、この見解に納得する。


最後に、私は「満室・8割経営」を標榜しておきたい。
それは、経営は満室経営を目指し、それを実現する。
しかし、その収益は、8割を家主の可処分所得としても良いが、2割は、不意の出費、メンテナンス経費等のために、保存しておくべきであるということだ。

満室経営を達成できたとしても、それで安心してはいけない。
収益の2割は、上記のとおり、可処分所得から除外するべきなのだ。

posted by 老い爺 at 21:50| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする
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